會長致辭 - 香港房屋經理學會 2026年年報
智慧賦能與社群共融：「軟硬兼施」重塑物管新價值
踏入2026年，香港的房屋管理專業正站在歷史性轉型的十字路口。隨著社會期望的攀升，以及數位轉型的深化，我們正步入一個由大數據與人工智慧 (AI) 主導的全新紀元。行業的營運DNA正經歷徹底的蛻變 – 我們不再受限於昔日「見招拆招」的被動管理，而是憑藉物聯網 (IoT) 與智慧監測系統的強大分析能力，全面邁向「主動預測」與「精準防禦」的高階服務模式。作為香港房屋經理學會本屆會長，我堅信這既是業界必須直接面對的挑戰，更是提升專業價值、重塑行業形象的黃金機遇。
在全面擁抱智慧科技的進程中，我們必須具備「軟硬兼施」的戰略思維。硬體設備與演算法固然能大幅提升營運效能，但科技越是冷靜高效，我們越要彰顯房屋管理人員的同理心與軟實力。當下面對的核心課題，已不僅是系統設備的升級，而是如何駕馭這些創新的智慧工具，去深度連結有血有肉的社群，從而在充滿挑戰的環境中，切實提升每一位住戶的居住幸福感。
「房屋管理的核心早已超越了『管理樓宇』，我們真正在管理的，是一個有血有肉的『社群』。」
擁抱PropTech：從被動應對走向預防性前瞻管理
傳統的房屋管理往往依賴前線人員的經驗，採取「經一事、長一智」的被動應對(Reactive) 模式。但在智慧科技的賦能下，我們正全面昇華至「主動預測」(Proactive) 的新紀元。
在地產科技 (PropTech) 的賦能下，業界正經歷根本性變革。透過廣泛部署 IoT 感測器，管理團隊能對升降機運作、水泵狀態、隱蔽喉管滲漏風險等關鍵設施進行全天候監測，並在故障發生前精準執行預防性維修。在職安健方面，業界已開始利用無人機勘測外牆，或安排機械人進入密閉水缸進行清洗，這不僅大幅降低了前線員工面臨的高危風險，更有效管控了長遠的營運成本。智慧科技打破了地域與人手的限制，讓房屋管理人員能於中央控制中心內宏觀掌握全局，同時微觀洞察細節，真正實現了全生命週期 (Life-cycle) 的資產管理。
面對轉型痛點：循序漸進佈局與嚴守私隱防線
我們深明變革之路並非坦途。在推動舊式屋邨或現有樓宇智慧轉型的過程中，我們必須誠實面對三大核心挑戰：龐大的前期資金投入、不同持份者的接受程度，以及日益嚴峻的網絡安全與個人資料私隱問題。
針對資金壓力，我們提倡「循序漸進」的投資策略。大廈業主立案法團與管理公司毋須一步登天，可率先針對最迫切的痛點 (如停車場車牌辨識或高危保安盲點) 進行先導測試，讓住戶親身感受科技帶來的便捷後，再逐步推展。更重要的是，在採購系統時應具備前瞻性，優先選擇具備擴充性的開放平臺 (Open Source Platform)，避免硬體因技術迭代而迅速遭到淘汰，確保投資的回報與永續性。
在私隱保護方面，業界必須築起堅固的網路安全防線。引入人臉識別或智慧門禁等技術時，嚴格恪守個人資料私隱專員公署的指引，堅守「不收集過量數據」的底線，以高度的透明度贏取住戶的信任。政府已成立專責小組推動標準制定，積極解決技術與法律問題，業界應主動參與，共同建立可持續的智慧管理生態。
「我們不應讓AI成為發號施令的主人，而是將其視為強大的得力助手。在海量數據面前，物管專業人員才是最終把關的決策者。」
「軟硬兼施」的哲學：以人為本的社群營造
社會上經常有言論提出，擔心科技會取代人力；但我始終堅信：科技的終極價值，是將人從沉重、高危及重複性的勞動中釋放出來，讓我們能專注於創造更高價值的「軟性」服務。這正是我們提倡的「軟硬兼施」哲學。
當感測器自動識別隱蔽長者數日未有出門時，系統發出的只是一組冷冰冰的警報，但真正去敲門、送上關懷與支援的，是我們充滿熱誠的前線房屋管理員工。面對日益複雜的鄰里糾紛 (如樓上樓下滲水爭議、飼養寵物等)，我們需要的不再僅是生硬地執行大廈公契，而是運用同理心與調解技巧，化解矛盾，甚至時刻關注住戶與員工的心理健康。
我們也將這份關懷延伸至缺乏管理的舊區。透過本會積極推動的「聯廈聯管」模式，利用智慧科技的中央監察優勢，讓原本無法負擔全職保安的舊樓居民，也能享受到基本的安全保障與專業管理服務，展現了房屋管理行業深厚的社會責任。
未來：跳出框框，引領全方位服務轉型
展望未來，香港的房屋管理將不再局限於修橋補路，而是全面進化為「社群營造」的核心力量。我們不僅是資產的守護者，更是跨代共融、提升市民「幸福感」的推動者。政府於 2025 年度施政報告中提出推動人工智能及成立「AI 效能提升組」，本會建議設立「智慧物管資助計劃」，鼓勵業界採用 AI 維修預測、能源數據分析及住戶互動平台等創新方案。
我在此寄語所有學會會員及同業精英：保持好奇，跳出固有框框 (Think out of the box)。讓我們勇敢撕下傳統「物業守門人」的標籤，敏銳捕捉時代脈搏，轉型為兼具數據分析力與社會關懷的「全方位服務設計師」。只要我們堅守初心，靈活駕馭科技，香港房屋經理學會定能引領整個行業走得更穩、更遠，為香港廣大市民建構更智慧、更溫暖的美好家園。
黃寶珍
香港房屋經理學會會長
2026年10月